所谓的乡产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，所以叫做乡产权房。
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释，目前面临整治的小产权房，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖，其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
从价格看，乡产权房价格只有同样位置商品房价格的40％至60％。
从住房形态看，一样是普通住宅。
从买卖手续看，没有缴纳商品房买卖的契税。
从使用成本看，物业费便宜、水电费便宜、采暖费便宜。
从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。
首先，小产权房不是一夜之间突然建造起来的，此前有关部门为何不予以制止，却拖延到房屋建好、销售一空，甚至已经住人的情况下才表态严厉查处？在这种看似严厉的执法背后，实际上包含着对固有职责的懈怠和从不作为到乱作为的无序跳跃，不仅执法难度大，所导致的不确定性风险(比如对社会稳定的危害等)也非常大。
其次，查处小产权房的执法依据甚至执法主体都存在争议。中国人民大学法学院教授王轶认为：“小产权房建在农村土地上，并不适用《城市房地产管理法》，如果非说违法，北京市国土资源局此次叫停就缺乏法律依据。”按照他的解释，国土部门管理范围是国有土地和被征用为国有的农村集体土地，集体土地缺少一个统一的管理部门，尚处在灰色地带。
因此，对小产权房一拆了之，不仅可能造成局部性的民生恶化，危及社会稳定，其行政行为或执法行为的法律依据也不够充分。
应该认识到，小产权房也有一定的积极意义：
第一，平抑房价，减轻政府调控房价的压力。小产权房增加了住房供应量，有利于平抑快速增长的房价。
第二，促进新农村建设。城市居民到农村居住、投资，将加快农村落后的服务设施的升级，提高农民剩余劳动力的就业率，激活农村消费市场，为农村带来新的发展机遇，加快农村向城市化迈进的步伐和新农村建设的步伐。
第三，缓解政府社会保障性住房的压力。社会保障性住房供应严重不足，既是我国房价持续快速上涨的原因，也是房价上涨引发的民生问题显得比较严重的原因。小产权房的价格低于经济适用房，即使补交部分税费或土地出让金，也可归属于保障性住房之列，在一定程度上弥补了政府职能的缺位。
小产权房合法化能够达到三赢的目的。
第一，农民能够赢。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。
小产权房合法化还有利于新农村建设。如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市远，上班远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。
第二，城市居民也能够达到赢的目的。大量的人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。
中国的房价飙升，其中很主要的原因就是，中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高，如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30％-40%，甚至50％-60%。当然，这不是一夜之间实现的，可能要经过很长的时间。
第三，小产权房合法化，政府也能够赢。政府可以获得集体土地出让金的一部分。以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给政府作为规划、管理、颁证的费用，这样政府就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来政府的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。
综上所述：
北京密云县李各庄村以新农村建设名义兴建126栋别墅卖给城里人，未经审批被罚250万
■核心提示
北京房价飙升，密云县李各庄村委会利用政策空白兴建大批小产权房。
村支书张玉良打着新农村建设的旗号，于2001年把全村的土地收回去，占地近200亩修建了126栋别墅对外销售。
同时，强行在村里推行拆迁，以便把全村农民集中起来居住，腾出宅基地建房。
而该村农民在丢失宅基地和责任田后，除得到了或大或小的筒子楼外，所得无几。
正在兴建中的李各庄村别墅群。虽然北京市政府已叫停小产权房，但该村小产权房建设并未停工。摄影/杨继斌
7月2日，村民田立新状告张玉良，理由是“他截留了我的牛奶款，并且阻止村集体的兽医为我的奶牛医病。”而在张玉良眼中，田立新是他开发小产权房计划中的阻挡者。“他是钉子户，拒绝拆迁。村里自然停止了对他的全部服务。”张玉良，密云县李各庄的村支书，2003年开始开发小产权房，至今已售出126栋豪华别墅。而这些小产权房只是张玉良“新农村”梦想的一部分，他要改变整个村庄的经济结构和生活形态，“我要让村民们过上城市化生活。”张玉良说，他希望自己能成为华西村吴仁宝那样的村官。但是有部分村民对张玉良的新农村计划存有异议。
许多县领导来买别墅
其中包括密云县政协副主席张文灵以及县人大副主任孙岐等在内的城里人也来买别墅。
李各庄距离城里并不远。
从密云县政府出发，约10分钟的车程，即可到达李各庄。一进村，路两侧便分布着别墅区。
该村村支部委员田保春告诉记者，目前的别墅（包括正在建的），都已销售给来自北京市区和密云县的购房者。
“许多县领导都来我们村里买别墅了，包括密云县政协副主席张文灵以及县人大副主任孙岐。”当记者质疑房屋外售可能存在法律问题时，田保春这样对记者说。
谈起李各庄如何兴建小产权房，张玉良说，“2002年时，县政府批准在邻村的季庄兴建商品房，我一看，这搞房地产开发太赚钱了，与其把钱让开发商赚，不如村委会自己建，让这笔钱落到村里。”在这些购房者看来，相比市区万元左右的房价，这里不仅环境好，价钱也便宜。
村民对新建的回迁楼情感复杂，担心居住不惯。摄影/杨继斌
腾耕地欲建小产权房
发现开发房地产赚钱，村支书将散居村民改为聚中居住，兴建小产权别墅。
为了腾出土地修建小产权房，张玉良决定改变现有村民的居住方式。
村委会的计划是，依照设计蓝图，逐一拆除全村现有的住宅，让他们统一集中到村里新建的回迁楼里。
按照房屋的挑高、新旧、建材等几个标准，每平米给补偿200到1200元不等。
“到时候，村民们便可以拿这个钱购买村里新建的回迁楼。”张玉良说，而且农民还能吃上干净的自来水，冬天用上暖气。
同时，张玉良已收回了村里2000亩耕地，除了利用400亩地发展奶牛养植和蔬菜大棚产业，一方面解决了失地农民的就业，另一方面这为他在村口的近200亩耕地上建别墅提供了条件。
2001年，张玉良担任村委会主任和村支部书记的第二年，便开始收回全村2000亩耕地。“当时是为了把土地集中起来，调整产业结构。”张玉良解释道。
收回的土地，村里抽出约200亩兴建了蔬菜大棚，以每年每亩300多元的租金，出租给村里的200多户；又抽出200亩地兴建了村西、村北两个奶牛养殖场，村民自己贷款购买奶牛，在奶牛场集中养殖。这解决了300多户的就业问题。其他的300多户的主要劳力，则在村里的养牛场、砖厂工作。
失去了土地的农民，每年每人从村委会领取300斤面粉（每年增加10斤）。
“生计、就业问题解决了，所以尽管当时村民们心里对这种做法存有质疑，但是明确反对的并不多。”蔬菜大棚种植户唐东坡是拆迁工作的一个合作者。他对记者说，“主要是当时种地一年根本就落不下几个钱。”依照张玉良的说法，把土地集中起来，调整产业结构、并依托村里的养牛场、砖厂解决失地村民的就业问题。
小产权房仍未停工
2003年修建的建筑面积220多平米的10余栋别墅，售价仅30余万元，并且很快就销售一空。
为了兴建这些小产权房，张玉良煞费苦心。首先，要维修村里连接县城的公路。
2003年，李各庄村以每亩8万块钱的价格从大王庄买了和本村接壤的20多亩地。地买过来，拉直了村里的环村路。
谈起这笔生意，张玉良非常得意：“现在即使出16万，人家也不卖。”下一步，便是寻找启动的资金。
张玉良刚担任村支书兼村委会主任时，李各庄村的财政赤字已经持续了多年。甚至，连村干部的工资，也都已经拖欠了3年。
村里唯一的收入是依靠一个砖厂。但是每年就30多万的收入，根本不够建房。
“当时，也有外面的开发商要跟村里合作。由村里提供宅基地供他们建新房，建好的新房一部分作为村民的回迁房，剩下的一部分则对外销售。但我们算了一笔账，如果这样的话，钱就都让开发商赚走了。”张玉良说。
2003年，他找到湖北省建设工程公司，双方达成协议：由该公司承建李各庄村的别墅。工程款先由该工资垫付。等到房屋出售后，李各庄村委会再支付建设费用。
于是，从2003年开始，一栋栋小别墅，便开始像小蘑菇一样在村口的农田里冒了出来。
“刚开始建小别墅，是想卖给本村村民的，但是2002年村委会的主要干部去韩村河取经时发现，建房子卖给城里人，才能赚钱。”张玉良说。
2003年修建的建筑面积220多平米的10余栋别墅，售价仅30余万元，并且很快就销售一空。
这一利好刺激了李各庄村建别墅的速度。即使在北京市喊停小产权房之后，李各庄的工地上，也没有停下来。
回迁楼内何处堆柴草？
村民对回迁楼的感情是复杂的，有人担心房屋墙体太薄。
在张玉良的设想中，卖别墅的钱，一部分用来兴建回迁房；另一部分，则用于别墅的物业管理费，来维持回迁房的维护费用。搬回回迁房居住的村民们，将不用交纳物业管理费和冬季的暖气费用。
“我计划要建300栋别墅。到时候全村村民就都可以住上新房子了。”张玉良说。
在别墅销售了两年之后，2005年“龙抬头”那天，李各庄村开始修建供村民入住的回迁房。
目前，回迁房已经建好了4栋。每栋6层，每层4个单元，共有196套。
“按照拆迁时间，每户根据人口的多少，都要分个两三套。”村民唐东坡拿着拆迁协议给记者看。他家搬到回迁楼后，将拥有3套，约300平米的住房。
当时的拆迁合同上讲，18个月内，所有拆迁户将住上回迁房。但记者看到，目前的四栋回迁楼仍然被杂草和废墟包围着。
记者在李各庄采访的时候，那些住在养牛场和蔬菜大棚里的已经居住了2年多的村民中，流传着8月份便可搬回的传言。但目前已建好的房屋，最多能回迁100户。
村民们对于回迁楼的感情是复杂的。年过半百的张文斌已经在低矮潮湿的石头房中住了20多年，他设想中的回迁楼，会带给他城里人一样的生活。
而更多的人则对回迁楼是不是适合农民表示担心。
“以后，杂物，柴草都没地方堆了。”田凤春说。
唐东坡则在关心着房屋的质量。拆迁前，他家就在距离回迁房工地30多米处。当时，他天天拿着望远镜往工地上张望：“墙太薄了，二四的空心墙，放一个屁四邻都能听到。”“村民们也可以来购买别墅，每栋50万元，我们并不是全部卖给外面，我自己就会买一栋。”张玉良说。
田立新拒绝拆迁，村委会不给其生病奶牛看病。摄影/杨继斌
前村支书反对建房
前村支书张玉奎一直对建小产权房出售不解：“把地都占了修房子，以后村民靠什么吃饭？”
对于张玉良的梦想，并不是所有人都认同。55岁的田凤春是其中的一个不合作者。她目前所居住着的，是一栋修建于1997年的两层小楼。
这栋簇新的小楼挡住了别墅区的扩展。今年5月，她接到拆迁通知，要求配合村里拆旧建新工程。
让田凤春想不通的是，她现在的房子和村里新建的别墅并无区别？为什么要拆呢？同时村里要她搬进6层楼高的新居，“我们这个年纪，不是腰疼就是腿疼，我干吗放着自己的新房子不住，去爬楼啊？”田立新拒绝拆迁的理由，是因为觉得村里给自己的每平米600元的补偿款太低：“回迁楼最低的价格也是800元/平米，我根本买不起。”因为怕村里的拆迁队趁自己不在家偷偷拆房，他让自己年近7旬的母亲坚守在屋子里。自己则和妻子在1公里外的养牛场照看奶牛。
张玉奎是一名最坚定的不合作者。他对村里建房对外销售感到不解。这个57岁的老农曾就这个问题和张玉良沟通过。“把地都占了修房子，以后村民靠什么吃饭？”张玉奎的担心是后代：以前有地，粮食可成为农民的基本保障，不管旱涝，总有口饭吃，靠打工挣点闲钱可以。但现在地都被收了，完全靠打工养活全家，靠不住。
但张玉良认为，这种观念已经过时：“种地赚不了钱。”所以，即使村西一块大约10亩的土地已经荒了四五年，他也不允许附近的村民去耕种。
别墅利润是个秘密
张玉良说：“好像是2000万、也好像是3000万。”卖别墅到底赚了多少钱，是该村的一个秘密。
李各庄村副支书张玉军、支部委员田保春均告诉记者，卖房子的价格、收益，都是张玉良一个人说了算。他们并不知道卖别墅赚了多少钱。
而张玉良告诉记者，卖别墅到底获得了多少钱，他也不是很清楚，“好像是2000万、也好像是3000万。”而记者从几个别墅购买者那里打听到的情况是：别墅的售价，2003年约为30万，2004年约40万，2005年为50万，而去年年底，则一下子涨到100多万。
这意味着，仅去年建好的28栋，销售所得，便不低于2500万。
“卖别墅的所有收入，都拿来，兴建村民的回迁房了。”张玉良说，“卖了这么多别墅，村里现在没有什么钱。现在，湖北省建设工程公司还欠着呢。”一个事实是，6月23日，李各庄村举行了换届选举。张玉良再次高票当选。
“周围的村子都有贿选，而我就没有，”张玉良说，村里现在的回迁房和小别墅都建到了这一步，如果他不干，就乱了套。
尽管田立新、唐东坡等人对张玉良不满，但是，他们还是投了张玉良的票。
“村里现在走到这一步，其他任何人都没法弄，只有张玉良能让他维持下去。”唐东坡这样解释自己的选择。
别墅让谁获益？
李各庄村卖房给村民带来的好处是，回迁房的物业费和取暖费都不用交，老人还有补助。
别墅的兴建，立竿见影地改变了村委会的经济状况。
小别墅兴建的当年，村委会的主要干部就拥有了4辆小轿车。张玉良本人所驾驶的，是用公款所购买的一辆帕萨特。
不过在村民看来，别墅对他们生活的改变却是很微小的。
田立新2003年买奶牛的时候，从银行贷了20万元。4年过去了，每年的收入只能勉强把利息还清。
“村里在奶牛场养活了一大堆的闲人，一个人每天扫二三十米的路面，每月就要拿500块钱的工资。”田立新认为村里安插在奶牛场的“就业机会”，挤压了养牛户的利润空间。
而谈到村里实施“新农村建设”以来自己生活的改变，田立新说：“能赚一些，但是，远比不上我原来开出租车的收入高。”那时在外跑个体，妻子在家种地。他一年能有个3万多块钱的收入。
而村里另外一支柱产业———蔬菜大棚的种植户也开始怀念当年手头有地的日子。
“现在种地都不用交农业税、提留款了，但是我们种地，却还要每年给村里交350多元钱，算一下，并不比当年的农业税少。”唐东坡说。
他给记者列了一个2001年把土地征收以后，村民得与失的清单：村民失去的是：责任田；宅基地；住房。
村民们得到的好处是：一，每年每人300斤面粉；二，60岁以上老人每人每月100元补助；三，人均约50平米的回迁房。
尽管如此，李各庄还是招来了邻村村民的艳羡。
季庄的柳春富说：“村里自己建房子卖肯定比让开发商来建房买好得多，听说李各庄村回迁房的物业管理费和取暖费都不用交，并且60岁以上的老人，每个月能拿到100块钱的生活补助，而我们村只有50块钱。”
小产权房被叫停之后
李各庄村因违规建小产权房被处罚250万元。
尽管日前对于小产权房的讨论沸沸扬扬，但是，张玉良并不担心别墅将来的命运。
“我们是实施新农村建设，改善农民居住环境才这么做。村里没有钱，所以只能采取这种滚雪球式的发展。”张玉良说。
他认为，去年12月，密云县已经把李各庄村纳入了密云县城区建设规划，所以，迟早能办下来产权证。
“去年10月17日，密云县国土资源局已经罚了李各庄村250万元。当时罚款的原因是因为我们没有办土地转国有手续，就建房对外销售。”张玉良说，但是罚款之后，也没有办这个手续。
关于李各庄村建别墅的旗号到底是什么，记者从张玉良和密云县密云镇镇长曹洪胜那里得到了两个不同的答案。
尽管张玉良声称自己推行的是“新农村建设”，但曹洪胜认为，李各庄村并不属于“新农村建设”的范畴：“该村的拆迁、建房，并不属于‘新农村建设'，而属于旧村改造。”“实施‘新农村建设'上级政府有专门的资金支持，而旧村改造，则要靠村里自己想办法。李各庄村、包括他邻近的大王庄、季庄都属于这种情况。”曹洪胜说。
曹镇长对李各庄的做法表示了赞许：“靠村里自己的力量完成旧村改造，避免了出现城中村现象。”目前，原定于8月2日开庭审理的田立新状告